6 октября я был на форуме, посвященном рынку недвижимости, где собрались самые важные и нужные люди в российской недвижимости, чтобы обсудить насущные проблемы.

Основная дискуссия шла вокруг двух историй: что происходит с ценами на жилье и как обстоит дело в строительстве.

Что касается стоимости жилья и дальнейших прогнозов по изменению цены, то ситуация обстоит так.

Нынешнее положение жилья премиум-класса малоинтересно, поскольку премиум-сегмент составляет всего 3% от бизнес-класса. Пока в этом секторе сохранится тенденция по снижению цен еще в течение года. И именно здесь падение достигнет максимальной отметки в 10%.

Жилье бизнес-класса кризис затронул меньше всего. Цены стабильные, катастрофического падения произойти, по всей видимости, уже не может.

В сегменте эконом-класса наблюдаются самые высокие темпы падения цен. Однако, как подсказывает мой опыт, именно они возобновят свой рост первыми.

Загородная недвижимость. Несмотря на «сенсационные» заявления в прессе, что цена на загородную недвижимость растет, я бы сказал, что это искусственное подогревание интереса. Вся эта шумиха мне напоминает историю, когда прославленные гуру и корифеи продажи иностранной недвижимости кричали на каждом углу, что в цене может упасть все, но только не премиальное жилье в Лондоне. И что мы видим? Упало как миленькое. Пожалуй, только самые старые и элитные объекты со скрипом держат бастионы.

Генплан-2025 пока не внес особых корректировок в ситуацию рынка недвижимости. Отчасти оттого, что это еще слишком далеко, и не совсем понятно, что будет с тем или иным объектом. Но цена, разумеется, сильно упадет, если уже сейчас известно, что напротив вашего дома построят мусоросжигательный завод. Все остальное: уплотнение застройки, потенциальный снос дома, увеличение транспортной нагрузки — на цену влияет меньше всего. Конечно, профессиональный риелтер (замечу, это тот, кто минимум вовремя приходит на встречу, а максимум за час, чтобы ознакомиться со всей документацией, оценить степень риска, очертить круг грядущих проблем) сразу скажет вам, с какими трудностями вы можете столкнуться при приобретении дома.

Что касается зон реорганизации и стабилизации, — то есть снесут дом или нет — то это вообще никогда не влияло на цену объекта, поскольку все клиенты разные: для кого-то этот факт может стать существенной проблемой, а кто-то приобретает жилье ровно потому, что впоследствии получит новый дом в новом районе.

Главный вопрос, который волнует всех — покупать ли жилье сейчас или стоит еще чуточку подождать.

Давайте определим, конечную цель. Допустим, вам нужно жилье, потому что собственного нет. То есть вы снимаете квартиру.

Мой совет — покупать квартиру прямо сейчас, и на то есть ряд существенных причин.

1. Если говорить об аренде, то сейчас стоимость ее составляет 6-8% от стоимости квартиры в год. Это много.

2. Именно сейчас можно сторговаться с продавцом, опустив цену на 5—10%. Соответственно, 10%, если речь идет о жилье премиум-класса, 5% — эконом-класса. Через год цены стабилизируются, то есть упадут ровно на вышеупомянутые 5—10%. Но тогда уже торговаться смысла не будет.

3. Сейчас упала стоимость стройматериалов, то есть ремонтные работы обойдутся вам значительно дешевле.

4. Найти хорошего подрядчика на ремонт сегодня просто. То есть риск некачественного ремонта, который  всегда присутствует на растущем рынке, снижен до минимального порога.

5. Можно сэкономить на покупке мебели. На распродажах скидки на мебель варьируются в пределах 30—70%.

6. В кризис риелтеры стали намного сговорчивее. Опустить комиссионные — не проблема.

7. Отношение к покупателю/заказчику/клиенту на сегодняшний день более трепетное, уважительное. Ситуация, когда вас откровенно посылают: «ах, вы выпендриваетесь, найдем другого», — большая редкость.

Вы хотите приобрести жилье с точки зрения инвестиций. Если ваша цель — вложить деньги во что-то стоящее, то, в принципе, годик можете подождать. Но примите во внимание перечисленные факты выше: ремонт, меблировка, отношение к клиенту. Плюс ко всему, потратившись сейчас, можно сдавать квартиру в аренду — то есть, не откладывая дело в долгий ящик, заставить деньги работать. Есть еще вариант: разместить деньги на высокой ставке по депозиту. На проценты от этой ставки можно как раз снимать квартиру, и уж через год снять жилье за приемлемые деньги. Однако в этом случае вы принимаете на себя риск «обвала» валюты.

Второй темой форума стало обсуждение текущих проблем в строительстве.

Главная трудность — отсутствие спроса. Очевидно, что застройщикам нужно изменить свое отношение к ситуации в целом. У клиентов произошло переформатирование списка приоритетов. Сейчас объясню, что это значит. При растущем рынке логично покупать жилье по низкой цене, не вдаваясь в подробности сделки, будучи уверенным, что через два года стоимость квадратных метров возрастет на 40%. При падающем для потенциальных клиентов на первое место выходит вопрос безопасности сделки. Что это значит? Речь идет о снижении риска покупки. Людям важно знать следующие факты в таком порядке:

1. Когда будет построен дом?

2. Срок сдачи объекта в эксплуатацию.

3. Когда на руках будут документы о праве собственности?

4. Качество жилья: потребительские свойства, количество метров, расположение объекта.

На мой взгляд, только одна компания понимает подобную структурность работы — «Интеко». Я видел их щит на Арбате: акценты рекламной кампании расставлены именно в таком порядке. Если остальные участники не изменят собственное отношение к ситуации, они проиграют: ликвидность объектов будет трудно восстановить, и Батурина подберет под себя львиную долю рынка.

Вторая задача, которую хотелось решить — определить меры государственной поддержки. Реальная помощь, которую сейчас государство оказывает рынку недвижимости — субсидирование граждан на покупку жилья: содействие в оформлении ипотеки, субсидирование госслужащих, врачей, военнослужащих, очередников, помощь при расселении ветхого жилья. О втором типе помощи мы пока можем только мечтать. Нам нужны инструменты по снижению себестоимости домов. Сейчас я объясню поподробнее, что это значит. По земельному кодексу кадастровая стоимость участка пересматривается раз в 3 года. Когда мы жили в условиях растущего рынка, это было экономически выгодно и минимизировало риск финансовых потерь. Нынче девелоперы оказались в крайне тяжелом положении, поскольку следующий сеанс пересмотра стоимости земли в Москве запланирован на 2010 год. То есть сейчас земля стоит максимальные деньги.

Далее история развивается так. Застройщики несут потери при строительстве объектов. Посмотрите внимательно, в каких отраслях цены упали, а в каких остались на прежнем уровне:

1. Подключение дома к коммуникациям (порядка 30% бюджета на строительство дома) — цена не уменьшилась.

2. Обязательства по контрактам — цены снизились.

3. Стоимость рабочей силы — цены снизились.

4. Кредитные ресурсы, то есть стоимость денег — подорожали.

5. Согласование проектной документации в части архитектурно-планировочных и градостроительных решений — пока не подорожало.

6. Преодоление обременений — цены остались на том же уровне.

7. Стоимость земли — цены не изменились.

Мы были бы рады, если бы государство пересмотрело бы свою позицию по двум пунктам:

1. Снизило бы цену на землю.

2. Взяло бы на себя подключение дома к коммуникациям. В таком случае себестоимость жилья понизилась бы на адекватную сумму.